A Lei n. 13.097 (de 19 de janeiro de 2015) e a garantia em face da evicção

Prezados:

Há cerca de 15 dias li no conjur um interessante artigo sobre um novo título de crédito, a Letra Imobiliária Garantida (LIG), que foi instituído pela Lei n. 13.097/2015. Após ler o artigo resolvi consultar a mencionada lei e fiquei espantado com a quantidade de assuntos regulados por esta lei: impostos sobre refrigerantes, regulação do setor de energia elétrica, atividade de corretagem imobiliária, entre outros assuntos. Entre outras coisas, a mencionada Lei introduziu regras novas quanto ao registro imobiliário, que talvez não tenham sido percebidas por boa parte da comunidade jurídica, dada a diversidade de assuntos da citada lei.

Uma destas regras poderá trazer desdobramentos relevantes quanto ao instituto da evicção em relação a bens imóveis. Observe-se, pois, as regras contidas nos arts. 54 e 55 da Lei 13.097/2015:

"Art. 54.  Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: 

I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei n^o 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei n^o5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.

Parágrafo único.  Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei n^o 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Art. 55.  A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei n^o 8.078, de 11 de setembro de 1990". 

Nota-se, portanto, que o parágrafo único do art. 54 condiciona a evicção (ou seja, a perda do bem em virtude de decisão judicial, ou ato administrativo) ao registro dos atos judiciais pertinentes mencionados nos respectivos incisos I a IV. Some-se a isto o fato da alienação de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária também não restarem sujeitas à evicção, nos termos do art. 55 da Lei 13.097/2015.

Até a próxima!