Para a turma de direito civil 4 (contratos em espécie), da UFPE - jurisprudência sobre contrato de corretagem

Prezados:

Como disse para vocês em sala, a Jurisprudência dos Tribunais superiores é pacífica no sentido de dispensar a exigência da inscrição junto ao CRECI como pressuposto necessário para a remuneração do corretor imobiliário. Até mesmo porque, antes mesmo da Constituição de 1988 o STF declarou inconstitucional tal exigência, no seguinte julgado:


"CORRETORES DE IMÓVEIS. REMUNERAÇÃO PELOS ATOS DE MEDIAÇÃO. PODEM PROMOVER SUA COBRANÇA JUDICIAL INDEPENDENTEMENTE DAS EXIGENCIAS DO ART. 7. DA LEI N. 4116, DE 27.08.1962, POR SER INCONSTITUCIONAL. RECURSO CONHECIDO, MAS NÃO PROVIDO.
(RE 70563, Relator(a): Min. THOMPSON FLORES, TRIBUNAL PLENO, julgado em 18/03/1971, DJ 26-04-1971 PP-***** EMENT VOL-00832-02 PP-00354 RTJ VOL-00058-01 PP-00279)".


Neste mesmo sentido segue a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em matéria de corretagem imobiliária:

"PROCESSO CIVIL. COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCINDÍVEL A INSCRIÇÃO NO CRECI. INEXISTÊNCIA DE INFRINGÊNCIA AO ART. 401, CPC, UMA UMA VEZ QUE O OBJETIVO PRINCIPAL DA DEMANDA NÃO É PROVAR A EXISTÊNCIA DO CONTRATO EM SI, MAS A DEMONSTRAÇÃO DOS EFEITOS DECORRENTES DO PACTO.
1. É possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor.
2 Em verdade, não é permitido provar-se exclusivamente por depoimentos testemunhais a existência do contrato em si, mas a demonstração dos efeitos dos fatos que envolveram as partes, assim como da prestação de serviços, afigura-se perfeitamente admissível, conforme precedentes da Corte.
3. A mera transcrição de parte do voto paradigma, sem, contudo, providenciar-se a demonstração analítica, apontando os pontos divergentes entre os julgados, não induz ao conhecimento do dissídio. 4. De outro lado, " não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida". Súmula 83/STJ.
Recurso não conhecido.
(REsp 185.823/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/10/2008, DJe 03/11/2008)".


Por outro lado, não obstante o Código Civil prescreva em seu art. 725 que " A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes"; o Superior Tribunal de Justiça tem decidido no sentido de que a remuneração do corretor só é devida quando existe resultado útil para o seu cliente, de modo que a remuneração não é devida se ocorrer arrependimento ou a conclusão do negócio seja frustrada pela não concessão de financiamento imobiliário. O STJ, portanto, no que toca à remuneração em matéria de contrato de corretagem, adotou a teoria do resultado útil, como se pode depreender da leitura dos seguintes julgados:

"CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. PROPOSTA ACEITA PELO VENDEDOR. DESISTÊNCIA POSTERIOR. INTERMEDIAÇÃO. RESULTADO ÚTIL NÃO CONFIGURADO. COMISSÃO INDEVIDA.
I. O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida a comissão mesmo se após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda.
II. Recurso especial conhecido pela divergência, mas improvido.
(REsp 193.067/PR, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 21/09/2000, DJ 27/11/2000, p. 166)"


"CORRETAGEM. REMUNERAÇÃO. RESULTADO UTIL. O CORRETOR E REMUNERADO PELO RESULTADO; RESULTADO UTIL, CONFORME O JULGADO PADRÃO (RTJ - 102/789). HIPOTESE EM QUE NÃO VERIFICADA A DIVERGENCIA, POIS O ACORDÃO RECORRIDO NÃO NEGOU O PRINCIPIO DO RESULTADO UTIL. AO CONTRARIO, ADMITIU-O PARA JUSTIFICAR A REMUNERAÇÃO. 2. A ACORDÃO, QUE SE REPORTE A PROVA DOS AUTOS, CONFIRMANDO, EM CONSEQUENCIA, A SENTENÇA ONDE INDICADA TAL PROVA, NÃO FALTA MOTIVAÇÃO. 3. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
(REsp 50.245/RJ, Rel. Ministro NILSON NAVES, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/11/1994, DJ 06/03/1995, p. 4357)"


Até a próxima!